A는 슈퍼를 운영하기 위해 상가를 임차하려 한다. 마침 주변에 상가 건물이 있어 1층 상가를 임차하기 위해 부동산중개업소에서 등기부를 발급 받아 보니 그 상가에는 채권최고액이 1억원인 근저당권이 설정되어 있었다. 중개업자는 임대인의 재력이 풍부하니 전혀 문제가 없을 것이라고 한다. A가 임차하여도 괜찮을까? 만약 가압류가 있다면 어떻게 해야 할까?



일단 근저당권이 있는 부동산의 경우는 임대인이 그 채무액을 변제 못하면 그 상가가 경매로 넘어갈 가능성이 존재하게 된다. 주택에 대한 부동산정책 때문에 다수의 고가인 상가, 모텔 등을 매입하는 경우가 있고 이러한 임대인이라면 대출이자를 제때 갚지 못해 갑작스럽게 경매 등의 문제가 생기는 경우가 간혹 있게 마련이다. 그리고 근저당권의 설정일이 임차권의 확정일자보다 빠르다면 경매에서 근저당권자가 임차인보다 우선하여 배당을 받기 때문에 경락가격이 근저당권의 채무액을 월등히 웃돌지 않는다면 자칫 보증금을 거의 못 받을 위험성이 내포되어 있는 것이다.



이에 관해 일반인들이 오해를 많이 하는 것이 근저당권에서의 채권채고액과 피담보채무액의 관계에 관한 것이다. 예를 들어 실제 임대인이 금융기관 등으로부터 빌린 돈이 100만원이라면 채권채고액은 120만원 정도가 등기부에 기재되게 되는데, 임대인이 보증금 환수에 우려를 표명하면서 임대차계약을 꺼려하는 새 임차인과의 관계 등을 원만히 하기 위해 그동안 조금씩 갚아 왔을 가능성이 있다. 따라서 실제채무액이 30만원일 수도 있는 것이묘, 이 같은 경우에는 새 임차인이 묻기도 전에 실제 채무액은 얼마 안 된다는 이야기를 먼저 해 주는 것이 일반적이다.



그러나 근저당권이라는 것인 최고액을 한도로 실제 채무액은 0원일 수도 있지만(이 때에도 근저당권은 최고액 120만원짜리로서 계속 존재한다), 120만원일 수도 있는 것이어서 향후 그 상가가 경매로 넘아간 경우 실제 채무액이 거의 최고액에 육박할 수도 있다는 점에 유의하여야 한다. 즉, 대출채무의 연체이율은 상당히 고율이어서 연체가 시작되어 경매가 개시되고 그 경매가 진행되어 배당이 될 때가 되면 근저당채무액은 그 채권최고액에 얼마든지 육박할 수 있는 것이다. 결국 근저당권은 실제 실제 채무액을 기준으로 판단할 것이 아니라 최고액을 기준으로 그만큼의 채무가 있다고 여기는 것이 위험관리상 도리어 낫다고 할 수 있는 것이다.



가압류의 경우에도 임대인이 변제를 하지 않으면 그 상가는 경매로 넘아갈 가능성이 있고 임차인 향후 그 상가가 경매될 경우 자신의 보증금을 전액 반환 받지 못할 위험성이 있는 것은 근저당권과 유사하다고 할 수 있으나. 가압류는 저당권 등과는 달라서 가압류가 먼저 설정된 경우에도 그 가압류보다 후순위인 근저당권, 임차권 등과 같은 순위로 배당금액을 나눠서 받기 때문에 보증금 손실의 위험성이 적은 것은 사실이다. 다만, 가압류의 등기에는 실제채무액이 기재가 되며, 근저당권과 같은 정도의 채무액의 변동의 문제는 발생하지 않는다.



법무법인 정암(변호사 강대건)

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